Comprar una propiedad que ya está alquilada puede ofrecer ingresos desde el primer día, pero también significa adquirir una relación contractual que debe revisarse antes del cierre. En Punta Cana, Bávaro y Verón, donde abundan las viviendas destinadas a renta residencial y turística, la ocupación no debe tratarse como un detalle que se resuelve después de firmar.
La primera pregunta es sencilla: ¿el comprador quiere conservar al inquilino o necesita recibir la vivienda desocupada? Cada objetivo exige un cierre distinto. Para inversión, interesa comprobar que el contrato, la renta y el historial de pago son sostenibles. Para uso personal, el comprador no debe asumir que la compraventa elimina de inmediato el derecho de ocupación ni aceptar una promesa verbal de entrega libre.
La Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios es el marco vigente para alquileres de vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro comprendidos por la norma. La ley excluye, entre otros casos, los alquileres turísticos o recreativos cuya duración no exceda de noventa días. Por eso conviene identificar primero si se trata de una renta residencial ordinaria, un contrato comercial o una operación turística de corta duración.
El comprador debe pedir el contrato completo y no solo un resumen. La Ley 85-25 exige que el documento identifique a las partes, describa el inmueble, indique el destino, el monto y forma de pago de la renta, la fecha de término, el domicilio para notificaciones y la fecha del acuerdo, entre otros datos. También deben revisarse anexos, renovaciones, inventarios, comunicaciones posteriores y cualquier opción de compra pactada.
Un punto decisivo es el registro del contrato. El artículo 14 de la Ley 85-25 dispone que el propietario o el inquilino lo registrará en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento donde se encuentra el inmueble, para fines de oponibilidad a terceros. Como el comprador es un tercero que entra en la operación, esa información debe verificarse jurídicamente y no inferirse por la sola posesión de una copia.
La revisión económica debe reconstruir lo que realmente ocurre, no limitarse a la renta anunciada por el vendedor. Conviene solicitar recibos o estados de cuenta, fecha del último pago, atrasos, acuerdos de descuento, mantenimiento incluido, aumentos pactados y obligaciones sobre servicios. La Ley 85-25 establece que el propietario debe entregar recibo por las sumas recibidas, salvo que las partes hayan acordado otro medio para acreditar el pago.
También hay que determinar quién conserva el depósito y cuánto corresponde. Para vivienda, la ley permite exigir como depósito un monto no mayor de dos meses del alquiler. El contrato, el comprobante y cualquier depósito bancario deben conciliarse. El cierre debe dejar por escrito si el vendedor entrega ese dinero al comprador, si permanece en una cuenta específica o qué mecanismo se utilizará para responder cuando finalice el alquiler. La guía de TerrenitoRD sobre depósitos de alquiler y Ley 85-25 amplía esta parte.
La condición física de la vivienda requiere una inspección coordinada con el ocupante. El comprador debe comparar el estado actual con el inventario de entrada, fotografiar daños autorizados, identificar reparaciones pendientes y separar el desgaste normal de posibles incumplimientos. Si la propiedad se entrega amueblada, cada equipo, mueble, llave y control debe constar en un listado. Puede utilizarse como referencia la guía sobre inventario de alquiler amueblado.
En un condominio hay otra capa de verificación. Debe confirmarse quién paga la cuota de mantenimiento, si existen deudas, restricciones para alquilar, reglas sobre mudanzas y sanciones pendientes. El hecho de que el inquilino pague una cuota mensualmente no impide que el propietario sea responsable frente a la administración conforme al reglamento o a acuerdos internos.
Si el comprador pretende ocupar la vivienda, la promesa de compraventa debe describir con precisión cómo y cuándo se entregará desocupada, quién asume el proceso legal si el inquilino no sale y qué sucede con el precio o el depósito de compra si la entrega no ocurre. No conviene fijar una fecha basada únicamente en una conversación con el ocupante. La terminación y el desahucio tienen requisitos que dependen del contrato y de la Ley 85-25.
Cuando el comprador mantendrá el alquiler, es útil preparar un reconocimiento firmado por vendedor, comprador e inquilino. Ese documento puede identificar el contrato vigente, la renta, la fecha pagada, el depósito, el inventario y las nuevas instrucciones de pago. No sustituye la revisión legal, pero reduce disputas sobre qué recibió cada parte.
El cambio de cuenta bancaria merece especial cuidado. La instrucción al inquilino debe comunicarse por canales conocidos y confirmarse con el nuevo propietario. Un correo aislado o un mensaje de un número desconocido no bastan para redirigir pagos. La guía sobre cambio de cuenta y prevención de transferencias fraudulentas ofrece controles aplicables.
Antes del cierre, el abogado del comprador debe revisar el título y las cargas de la propiedad por separado del contrato de alquiler. Una renta puntual no prueba que el vendedor sea titular ni que el inmueble esté libre de gravámenes. A la vez, un título correcto no demuestra que la ocupación pueda terminarse en la fecha deseada. Son dos verificaciones distintas que deben coincidir en el expediente.
La compra de una vivienda alquilada puede ser una inversión ordenada si se conoce exactamente qué contrato se recibe, cuánto dinero está pendiente y cuál será la situación del ocupante después de la firma. La peor práctica es pagar primero y preguntar luego; la mejor es convertir cada promesa sobre renta, depósito y entrega en un documento verificable.
Este contenido es informativo y no sustituye asesoría legal. La continuidad o terminación del alquiler, la oponibilidad del contrato y las obligaciones del nuevo propietario dependen de los documentos, el registro, el uso del inmueble y las circunstancias del caso.
Fuentes consultadas el 23 de octubre de 2026: Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo, texto oficial de la Ley 85-25; y Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, base legal que identifica la Ley 85-25 y su publicación en la Gaceta Oficial núm. 11211.
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