Un camino visible no siempre equivale a un acceso legal. Al comprar un terreno en Verón, Bávaro, Punta Cana o cualquier punto de La Altagracia, conviene comprobar si la entrada pertenece a la parcela, si cruza otro inmueble con una servidumbre registrada o si depende únicamente de la tolerancia de un vecino. La diferencia puede afectar la construcción, el financiamiento, la reventa y el uso diario del solar.
La servidumbre de paso es un derecho que permite transitar por un inmueble para beneficiar a otro. En una operación de compraventa no basta con que el vendedor señale una trocha, una verja o una calle informal. El comprador necesita identificar qué parcela soporta el paso, cuál se beneficia, dónde comienza y termina el recorrido y qué condiciones están inscritas.
El Reglamento General de Registro de Títulos establece que los derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones y medidas provisionales se constituyen mediante su inscripción en el Registro de Títulos correspondiente. Por eso una promesa verbal, una llave del portón o años de uso sin oposición no deben tratarse como sustitutos de una verificación registral.
El primer documento útil es una Certificación del Estado Jurídico del Inmueble actualizada. Según el Registro Inmobiliario, esta certificación acredita el estado jurídico de la propiedad, la vigencia del certificado de título y los asientos vigentes del Registro Complementario a la fecha indicada. La consulta debe abarcar la parcela que se desea comprar y, cuando corresponda, la parcela por la que pasa el acceso.
La certificación debe leerse junto con el certificado de título y los documentos que originaron la servidumbre. El objetivo es confirmar que la descripción registral coincide con lo que se ofrece: predios involucrados, beneficiario, recorrido, anchura, destino y cualquier limitación. Si el acceso anunciado no aparece o su texto resulta ambiguo, el comprador debe detener el pago y solicitar una explicación documentada a su abogado.
El Registro Inmobiliario informa que la Certificación del Estado Jurídico puede solicitarse en la oficina de Registro de Títulos competente, mediante depósito remoto o a través de la Oficina Virtual y RI Móvil. Su página de preguntas frecuentes mostraba una tasa de RD$1,000 al consultarse el 23 de octubre de 2026; ese monto es variable y debe confirmarse antes del trámite.
Para La Altagracia, el Registro Inmobiliario identifica la oficina de Higüey en la avenida Altagracia, sector Brisas del Llano. También señala una oficina de servicios en el Distrito Municipal Punta Cana, en Plaza Las Arenas, suite 1H, habilitada para consultas y para recibir y entregar documentos. La disponibilidad concreta de cada servicio debe comprobarse antes de desplazarse.
La segunda revisión es técnica. El reglamento registral define el inmueble registrado como una parcela o superficie individualizada mediante un plano de mensura y una designación catastral. Un agrimensor debe comparar el plano aprobado, los linderos, la designación catastral y el trazado real del acceso. También puede advertir si la entrada usada por vehículos se encuentra dentro del corredor inscrito o se ha desplazado con el tiempo.
La Consulta Parcelario Catastral del Registro Inmobiliario permite visualizar parcelas aprobadas y en proceso en su sistema cartográfico. Es una buena herramienta de orientación, pero una vista en pantalla no reemplaza el plano aprobado, una certificación registral ni el levantamiento de campo. Tampoco debe utilizarse para calcular por cuenta propia medidas exactas o resolver conflictos de linderos.
La inspección física debe hacerse en condiciones reales. Conviene recorrer el acceso en vehículo, medir de forma profesional los puntos críticos, observar curvas, pendientes, drenajes, puentes, zanjas y portones, y comprobar si pueden entrar equipos de construcción, camiones de agua o servicios de emergencia. Un paso peatonal o estrecho puede ser legal y, aun así, no servir para el proyecto previsto.
También es importante preguntar quién mantiene el camino y cómo se reparten los gastos. Una servidumbre puede asegurar el tránsito sin resolver automáticamente la reparación de baches, el drenaje, la iluminación, la seguridad o el control de llaves. Esas obligaciones deben quedar claras en los documentos aplicables o en acuerdos que puedan hacerse valer, no solo en conversaciones entre vecinos.
El acceso a servicios exige una revisión separada. Poder pasar por un camino no significa necesariamente tener autorización para instalar tuberías, cableado, fibra óptica, postes o drenajes dentro del mismo corredor. Si el proyecto necesita infraestructura que atravesará otra parcela, el abogado y los técnicos deben comprobar que los derechos correspondientes existen y están correctamente documentados.
Antes de reservar, conviene pedir la designación catastral exacta, copia legible del título, plano aprobado, certificación jurídica vigente y acto que sustente la servidumbre. La guía de TerrenitoRD sobre título, deslinde y ubicación al comprar un terreno ayuda a organizar esa revisión. Si el solar se destinará a construir, también debe comprobarse el uso de suelo aplicable en Verón y Punta Cana.
En la promesa de compraventa debe describirse cómo se acreditará el acceso antes del cierre. Si existe alguna inconsistencia entre el camino físico y el derecho inscrito, el contrato puede condicionar el pago final a la corrección registral y técnica, con plazos y consecuencias claras. Pagar para “resolver después” traslada al comprador un riesgo que debía aclararse antes.
La señal de alerta más seria es depender de frases como “todo el mundo pasa por ahí”, “el dueño vecino nunca se opone” o “la calle se abrirá cuando empiece el proyecto”. Esas afirmaciones pueden ser ciertas como hecho cotidiano, pero no prueban la existencia, ubicación ni alcance de un derecho real. Tampoco garantizan que un banco, un futuro comprador o una autoridad las acepte.
Un terreno con acceso bien documentado suele ser más fácil de valorar, financiar y desarrollar. La compra segura combina tres capas: registro actualizado, plano y verificación de campo. Si una de ellas contradice a las otras, lo prudente es investigar antes de entregar dinero y no convertir una duda de acceso en un litigio posterior.
Este contenido es informativo y no sustituye la revisión individual de un abogado especializado ni el trabajo de un agrimensor colegiado.
Fuentes consultadas el 23 de octubre de 2026: Registro Inmobiliario, Reglamento General de Registro de Títulos, Resolución núm. 788-2022; Registro Inmobiliario, preguntas frecuentes sobre certificaciones y cargas; Registro Inmobiliario, Consulta Parcelario Catastral; y Registro Inmobiliario, directorio de Mensuras Catastrales y oficinas de servicio.
Créditos de imágenes: Chanita Sykes/Pexels, camino y portón; Nelson Axigoth/Pexels, agrimensor; SERHAT TUĞ/Pexels, camino entre parcelas. Reutilizadas conforme a la licencia de Pexels.
