En un alquiler amueblado, el inventario no es un simple listado de “una cama, una nevera y dos televisores”. Es el documento que permite comparar lo que se entrega con lo que se devuelve. En Punta Cana, Bávaro y Verón, donde muchas viviendas se administran a distancia, esa precisión puede evitar discusiones sobre mobiliario, equipos, llaves y depósito de garantía.
La Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios refuerza esa necesidad. Su artículo 5 dispone que el contrato describa detalladamente el inmueble, sus instalaciones, servicios y accesorios, y que individualice los muebles incluidos con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos. No establece un formulario único: cada inventario debe adaptarse a la vivienda y formar parte del contrato o de un anexo aceptado por las partes.
Conviene empezar por identificar sin ambigüedad la unidad: residencial, edificio, número, nivel, parqueo y depósito. Después deben anotarse todas las llaves, controles, tarjetas y códigos entregados. En un condominio también es prudente dejar constancia de las reglas aplicables a mudanzas, visitantes, mascotas y alquileres; esta guía sobre documentos del condominio explica qué información conviene revisar.
El recorrido debe hacerse por habitaciones, no por categorías generales. En la sala, por ejemplo, es mejor registrar “sofá gris de tres plazas, con una marca en el brazo derecho” que escribir solamente “un sofá”. En dormitorios, indique tamaño de cama, colchón, mesas, lámparas, cortinas y clósets. En cocina, identifique electrodomésticos y accesorios; cuando exista un número de serie visible, puede fotografiarse o incorporarse al anexo.
El estado es tan importante como la cantidad. Las palabras “bueno” o “usado” son demasiado abiertas. Resulta más útil señalar rayones, manchas, piezas flojas, puertas que rozan, mandos ausentes o ruidos de funcionamiento. Los defectos preexistentes deben quedar documentados para que no se atribuyan después al inquilino. Si algo será reparado, añada responsable y fecha prevista.
Las fotografías deben seguir la misma numeración del inventario. Una toma general ubica el objeto y otra cercana muestra su condición. Conviene conservar los archivos originales, sin depender únicamente de imágenes enviadas por mensajería, porque estas pueden perder fecha, resolución o metadatos. Un video continuo puede complementar la revisión, pero no sustituye la lista escrita y firmada.
También deben probarse los equipos. Encienda aires acondicionados, televisores, estufa, horno, calentador, lavadora y otros aparatos incluidos, siempre dentro de condiciones seguras. Anote controles, cables, bandejas, filtros y manuales. Si no fue posible hacer una prueba, indíquelo expresamente en vez de asumir que el equipo funciona.
El artículo 19 de la Ley 85-25 obliga al propietario a entregar el inmueble habitable y, según el contrato, con instalaciones, servicios básicos, accesorios y muebles en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. Por su parte, el artículo 24 exige al inquilino conservarlo, asumir las reparaciones derivadas de daños que cause y restituirlo al término del contrato en las mismas condiciones en que lo recibió. El inventario ayuda a convertir esas obligaciones generales en hechos comprobables.
En viviendas, el depósito exigido al inquilino no puede superar dos meses del alquiler, de acuerdo con el artículo 13. La ley permite que, previo acuerdo de las partes, la suma y una copia del contrato se depositen en una sucursal del Banco Agrícola o del Banco de Reservas correspondiente a la ubicación del inmueble. La modalidad concreta debe quedar documentada, sin confundir el depósito con un pago automático por cualquier desperfecto.
Al finalizar la relación, la comparación debe hacerse con el mismo documento de entrada. La limpieza pendiente, el desgaste normal y un daño imputable no son necesariamente lo mismo; el contrato debe definir criterios razonables y la evaluación debe apoyarse en el estado inicial. El artículo 16 exige que una retención parcial o total de la garantía por una entrega distinta a la estipulada se comunique por escrito dentro de cinco días calendario desde la recepción, acompañada de evidencia objetiva, como fotografías, cotizaciones y presupuestos de reparación.
Por eso conviene preparar dos actas: una de entrada y otra de salida. Ambas deben identificar fecha, hora, inmueble, participantes, lecturas de medidores cuando proceda, llaves devueltas, pendientes, observaciones y firmas. Cada parte debe conservar una copia idéntica. Si participa un administrador, su intervención y facultades también deben quedar claras.
Para una administración remota, puede usarse una carpeta digital con el contrato, inventario en PDF, fotografías numeradas, facturas de equipos y comunicaciones. El acceso debe limitarse a quienes gestionan la vivienda y los archivos no deben editarse después de firmados. Una plataforma ayuda a organizar, pero no sustituye el consentimiento de las partes ni corrige un documento incompleto.
Si el apartamento se alquila por periodos turísticos o recreativos de hasta noventa días, conviene solicitar asesoría específica: el artículo 2 de la Ley 85-25 excluye esos alquileres de su ámbito. En Punta Cana esa distinción es importante, porque una estancia corta y un arrendamiento residencial de mayor duración no necesariamente se rigen por el mismo marco.
Quien además esté evaluando la compra de una unidad con mobiliario puede consultar esta guía para revisar el inventario de un apartamento amueblado. La compra y el alquiler plantean riesgos distintos, pero comparten una regla práctica: lo que no se identifica, prueba y firma queda abierto a interpretaciones.
Un inventario útil no busca anticipar cada desacuerdo; busca reducir ambigüedades. Describir, fotografiar, probar y firmar protege tanto al propietario como al inquilino y facilita una entrega profesional. Esta información es orientativa y no sustituye la revisión del contrato por un abogado ni la evaluación técnica de equipos o daños.
Fuente legal consultada el 23 de octubre de 2026: Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo, Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, especialmente artículos 2, 5, 13, 16, 19 y 24. Licencia de imágenes consultada el 23 de octubre de 2026: Pexels. Créditos: Jakub Zerdzicki y RDNE Stock project.
