Comprar una vivienda en construcción durante 2026 exige una pregunta que antes no era habitual: ¿bajo qué régimen técnico fue sometido el proyecto? La República Dominicana está aplicando una transición hacia su nuevo Código de Construcción, y esa respuesta ayuda a interpretar correctamente la licencia, los planos aprobados y las obligaciones técnicas del promotor.
El cambio no significa que todos los proyectos en venta hayan sido evaluados con las mismas reglas. El Decreto 19-26, fechado el 12 de enero de 2026, derogó varios decretos que sustentaban reglamentos técnicos anteriores. Luego, la Resolución 007-2026 del Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones oficializó el Código de Construcción de la República Dominicana y estableció un período de transición.
La guía oficial de preguntas frecuentes del MIVHED explica que los proyectos depositados antes de la resolución conservan el régimen técnico vigente cuando se presentó su solicitud. Durante la transición, que se extiende hasta el 10 de abril de 2027, una nueva solicitud puede optar expresamente por el régimen anterior o por el Código de Construcción. A partir del 11 de abril de 2027, el Código será obligatorio para todas las nuevas solicitudes de licencia.
Para un comprador en Punta Cana, Bávaro o Verón, lo primero es pedir una copia legible de la licencia de construcción y comprobar el nombre del proyecto, la ubicación, el titular, el alcance y la fecha. También conviene solicitar la carátula o constancia de los planos sellados y la evidencia de la fecha de depósito ante la Ventanilla Única de Construcción. Una imagen recortada, un número escrito en un folleto o la afirmación verbal de que “todo está aprobado” no sustituyen el documento completo.
Si el proyecto fue sometido durante el período transitorio, el promotor debe poder explicar qué régimen eligió y mostrar dónde consta esa elección. El MIVHED advierte que no se admiten solicitudes que combinen criterios del nuevo Código con disposiciones anteriores dentro de un mismo proyecto. Por eso no basta con que una presentación comercial mencione el Código de Construcción: la referencia decisiva está en el expediente técnico depositado y aprobado.
El comprador no necesita convertirse en ingeniero para hacer una verificación útil. Puede organizar la documentación en cuatro grupos: licencia y permisos asociados; planos arquitectónicos y estructurales aprobados; memorias y diseños de instalaciones; e informes de inspección o supervisión disponibles. La lista exacta dependerá del tipo y la etapa de la obra, pero todos los documentos deben identificar el mismo proyecto y ser coherentes entre sí.
La licencia confirma que una autoridad evaluó un expediente dentro de un alcance determinado, pero no garantiza por sí sola la calidad futura de cada terminación, la puntualidad de la entrega ni la solvencia del desarrollador. Tampoco demuestra que lo construido coincide con lo aprobado. Esa comparación requiere observar la obra, revisar modificaciones posteriores y, cuando el monto o el riesgo lo justifique, contratar a un profesional independiente.
También es importante preguntar por cambios realizados después de la aprobación inicial. Un apartamento puede conservar el mismo nombre comercial mientras cambian la distribución, el número de unidades, las áreas comunes, los estacionamientos o los sistemas técnicos. Si existe una modificación, el vendedor debe aclarar si requirió actualización de licencia o resellado de planos y entregar la constancia correspondiente, no solamente un plano promocional.
La revisión debe incluir los espacios que más afectan el uso cotidiano: accesos, rampas, ascensores, escaleras, parqueos, drenaje, electricidad, ventilación, protección contra incendios y rutas de evacuación. El nuevo Código reúne áreas que antes estaban distribuidas en reglamentos separados. Sin embargo, el comprador no debe suponer qué edición aplica; debe identificar el régimen del expediente y pedir que un técnico interprete las exigencias correspondientes.
En una compra sobre planos, el contrato debería identificar con precisión la unidad y sus anexos, describir las especificaciones prometidas y establecer cómo se comunicarán los cambios. Si el plano contractual difiere del aprobado o de la obra, conviene detener la firma hasta obtener una explicación documentada. Los renders y recorridos virtuales sirven para visualizar una propuesta, pero no reemplazan los planos sellados ni convierten en obligación todo elemento decorativo que aparezca en una imagen.
Antes de desembolsar una reserva significativa, resulta prudente confirmar directamente el estado de la licencia y conservar copia de los documentos utilizados para decidir. El servicio oficial de licencias de construcción del MIVHED identifica la Resolución 007-2026 como parte de su base normativa actual. Cualquier consulta al promotor debe hacerse por escrito para que la respuesta forme parte del expediente del comprador.
La verificación técnica no sustituye la revisión del título, deslinde, cargas, uso de suelo, contrato ni situación financiera del proyecto. Son controles distintos y complementarios. Nuestra guía sobre cómo documentar defectos de construcción explica qué hacer cuando una diferencia aparece durante la ejecución, y la lista para inspeccionar un apartamento antes de recibir las llaves ayuda a revisar la unidad terminada.
La conclusión práctica es sencilla: en 2026 la fecha de depósito y el régimen técnico elegido importan tanto como el número de licencia. Un comprador informado debe pedir documentos completos, comprobar que todos se refieren al mismo proyecto y buscar asesoría independiente cuando encuentre contradicciones. La publicidad puede resumir una oferta; la licencia y los planos aprobados son los que permiten verificarla.
Fuentes consultadas el 24 de octubre de 2026: Decreto 19-26; Resolución 007-2026 del MIVHED; preguntas frecuentes oficiales sobre la transición al Código de Construcción; repositorio oficial del Código de Construcción.
Créditos de las imágenes: Amanat Ali Warraich/Pexels (imagen destacada); Pavel Danilyuk/Pexels; Pavel Danilyuk/Pexels. Imágenes ilustrativas; no corresponden a un proyecto o propiedad específicos.
