El depósito de alquiler dejó de regirse por las reglas que muchos propietarios e inquilinos todavía recuerdan. La Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios fue promulgada el 14 de agosto de 2025 y publicada en la Gaceta Oficial núm. 11211 del 15 de agosto de 2025. La norma derogó, entre otras disposiciones, la Ley 4314 y creó un marco actualizado para los arrendamientos de vivienda, comercio y entidades sin fines de lucro.
Para quienes alquilan una casa o un apartamento en Punta Cana, Bávaro o Verón, el primer dato práctico es que el depósito de garantía de una vivienda no puede exceder dos mensualidades. Ese límite no significa que siempre deban cobrarse dos meses: las partes pueden pactar una cantidad menor, pero no superar el máximo legal cuando el inmueble se destina a residencia. En alquileres comerciales o de entidades sin fines de lucro, el monto se fija por acuerdo entre las partes.
Conviene separar cuatro conceptos que suelen mezclarse en una negociación. El depósito garantiza obligaciones del contrato; la primera renta paga el uso del inmueble durante el período acordado; la comisión inmobiliaria remunera la intermediación; y los gastos legales cubren la preparación y formalización documental. La Ley 85-25 establece que la comisión del corredor corresponde a quien haya contratado sus servicios. Cuando existe un anuncio público del inmueble, la ley presume que la intermediación fue solicitada por el propietario. Los gastos legales, en cambio, se dividen en partes iguales entre propietario e inquilino o sus representantes.
El contrato escrito debe identificar a las partes y describir con precisión la vivienda. La ley exige, entre otros elementos, la dirección exacta, el estado del inmueble, el inventario de muebles si aplica, el uso autorizado, el monto y la forma de pago, la duración, los domicilios para notificaciones y la fecha de celebración. También obliga al propietario a entregar recibo del alquiler, salvo que se haya acordado otra forma verificable de demostrar el pago.
La ley introduce una opción que merece atención: previo acuerdo entre las partes, el propietario podrá depositar la garantía y una copia del contrato en una sucursal del Banco Agrícola o de Banreservas correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble. El texto utiliza la palabra “podrá”, por lo que no conviene presentar ese depósito bancario como obligatorio en todos los contratos. Si se utiliza, la entidad debe pagar intereses similares a los de las cuentas de ahorro, acumulados anualmente.
Antes de elegir esa modalidad, propietario e inquilino deberían dejar por escrito quién realizará el depósito, en qué plazo, cómo se identificará la cuenta o comprobante y qué documentos necesitarán para retirar el dinero. Como los procedimientos operativos pueden cambiar, es prudente confirmar directamente con la sucursal escogida los requisitos vigentes y conservar el recibo junto al contrato. Ninguna de las partes debería entregar efectivo sin una constancia que permita rastrear el pago.
La devolución tampoco debe quedar en una promesa verbal. Cuando el propietario recibe el inmueble conforme a lo acordado y otorga el descargo correspondiente, debe devolver el depósito o autorizar su retiro. Si entiende que la vivienda no fue entregada en las condiciones pactadas, puede retener una parte o la totalidad, pero debe comunicarlo por escrito al inquilino dentro de los cinco días calendario siguientes y aportar evidencia objetiva, como fotografías, cotizaciones o presupuestos de reparación.
Esa exigencia convierte el inventario inicial y el acta de entrega final en documentos decisivos. Las fotografías deben tener fecha y mostrar paredes, pisos, puertas, equipos, mobiliario y medidores; el inventario debe indicar cantidades, marcas, estado y cualquier desgaste existente. La guía de TerrenitoRD sobre cómo proteger un alquiler amueblado con un inventario de entrega explica cómo organizar esa prueba para reducir discusiones al terminar el contrato.
Si surge un desacuerdo sobre el depósito de una vivienda, la Ley 85-25 atribuye el conflicto al juzgado de paz. En arrendamientos comerciales o de entidades sin fines de lucro corresponde el tribunal de primera instancia, salvo que exista una cláusula arbitral válida para esos usos. Esta información no elimina la conveniencia de intentar primero una conciliación documentada, pero ayuda a no reclamar ante una instancia equivocada.
También es importante distinguir un alquiler residencial ordinario de una renta vacacional. La ley excluye los arrendamientos turísticos o recreativos cuya duración no exceda noventa días. Por tanto, una estadía corta anunciada en una plataforma no debe analizarse automáticamente con las mismas reglas que un contrato de vivienda de largo plazo. La duración, el propósito real y las condiciones del acuerdo deben revisarse antes de afirmar qué régimen aplica.
Otra protección relevante aparece cuando la propiedad se vende durante el contrato. El nuevo adquirente debe respetar las condiciones del arrendamiento hasta que termine el plazo pactado. Para que el contrato sea oponible frente a terceros, la ley dispone su registro en la Conservaduría de Hipotecas y Registro Civil del municipio correspondiente. Propietarios e inquilinos deberían consultar con un profesional cómo formalizar ese registro en su caso concreto.
En la práctica, una gestión ordenada puede resumirse en una secuencia sencilla: contrato completo, prueba de cada pago, inventario fotográfico firmado, comprobante del depósito si se usa la opción bancaria, inspección conjunta al finalizar y acta de devolución o de daños. Las reparaciones que se descuenten deben relacionarse con incumplimientos demostrables, no con el desgaste normal que produce un uso adecuado de la vivienda.
La nueva ley ofrece reglas más claras, pero no sustituye una revisión individual del contrato. Antes de firmar, ambas partes deben comprobar el uso autorizado, la duración, los aumentos, las obligaciones de mantenimiento, la forma de notificar y el procedimiento para devolver la garantía. Este artículo es informativo y no reemplaza asesoría legal para un conflicto o una operación concreta.
Fuentes consultadas el 23 de octubre de 2026: Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, texto oficial de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo, especialmente sus artículos 1, 2, 5, 6, 7, 8, 13, 14, 15, 16, 18 y 23, así como sus disposiciones derogatorias.
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